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北京共有產權房為何不受待見

2019-05-31 11:12  本文來源:中國消費者報·中國消費網 作者:孫蔚

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  中國消費者報訊

  編者按 什么是共有產權房?簡單來說就是房子的產權分別歸屬購房者和政府,雙方各占據房子一部分的產權,購房者只需要出錢購買自己那部分產權就可以了。例如,如果政府擁有30%的產權,那么購房者在購房時只需要出70%的錢就可以買到房子100%的使用權。

  從居住層面來看,共有產權房的出現對剛需一族來說是一大利好消息,畢竟真正的剛需想要的就是用更低的價格買到房子,共有產權房恰好滿足了這一需求,消費者用遠遠低于市場價的價格就可以買到房子完整的使用權。

  按道理說,共有產權房應該會十分搶手,但是在北京,實際情況卻恰好相反,共有產權房不僅沒有受到人們的瘋狂搶購,反而顯得有點冷清。有著巨大價格優勢的北京共有產權房為何不受購房者待見?記者對此進行了調查采訪。

  ■本報記者 孫蔚

  售價2.6萬元/平方米,比周圍樓盤便宜30%,共有3907人參與選房,但1244套房子僅被選走60套,棄購率高達98.5%……這是近期北京一個共有產權房項目遭遇到的尷尬場景。值得關注的是,這樣的情況對于北京眾多共有產權房項目來說幾乎是常態。

  棄購率居高不下

  共有產權房,是地方政府讓渡部分土地出讓收益,然后低價配售給符合條件的保障對象家庭所建的房屋。保障對象與地方政府簽訂合同時,要約定雙方的產權份額以及保障房將來上市交易的條件和所得價款的分配份額。即居民購房時,可按個人與政府的出資比例,共同擁有房屋產權,房屋產權可由政府和居民平分,居民可向政府“贖回”產權。

  自從2017年7月,北京樓市提出將自住房改成共有產權房之后,共有產權房似乎就成了剛需一族們翹首以盼的福利,覺得政府要發“大紅包”了。沒想到,2018年3月,北京市海淀區首個共有產權房“中鐵碧桂園”項目一經入市,就遭到了冷遇,棄購率高達70%。隨后,共有產權房在棄購的路上一去不復返。

  比如,位于大興區瀛海的瑞福園,由于緊鄰地鐵,再加上地段、配套都還不錯,所以項目規劃的消息剛出來時,許多人都躍躍欲試。到了選房的時候,有2231戶家庭報名,可房源只有301套,按照正常的邏輯,應該會遭到瘋搶才對。令人大跌眼鏡的是,房子只賣出了50套左右,棄購率達到97%。

  位于大興區南六環外魏永路附近的四季盛景園,是大興少有的大體量共有產權房,個人產權比例達80%。其在2018年12月25日開始選房時,共有2224套,沒想到僅僅賣出去22套,棄購率高達99%,成為共有產權房棄購率的“標桿”。

  房山區金隅·金林嘉苑公開選房當天,有900人報名,但最后卻只有180多人購房,其余全部棄購,棄購率將近80%。朝陽區管莊城志暢悅園選房首日,564人參與共選走約121套房,次日非京籍選房30套,棄選率達81.9%。

  就在不久前的4月13日,房山區金融街·金悅嘉苑開始選房,售價為2.6萬元/平方米,比周圍樓盤便宜30%。該盤共有3907人參與選房,但1244套房子僅僅被選走60套,棄購率高達98.5%,這已經不能用“慘烈”來形容了。

  性價比不高或是主因

  共有產權房頻頻遭遇棄購,這是為什么呢?接受記者采訪的多位人士均表示,性價比不高絕對是原因之一。

  有一位參與大興區瀛海瑞福園搖號的購房人劉先生給記者算了一筆賬,瑞福園價格是2.9萬/㎡,個人產權比例60%,如果換算成100%產權的話,那么它的價格就是29000元÷0.6=48333元,已經接近5萬元了。可是,它旁邊的限競房瀛海府和萬和斐麗當時只不過才每平方米5.2萬元,而其周邊二手房興海園(2003年建成)均價每平方米3.7萬元、紫宸苑(2016年建成)均價每平方米4.6萬元。“算來算去都覺得不合適,我和家人一商量就不買了。”劉先生表示。

  還有令購房人特別在意的一點是,北京目前在售的共有產權房大部分都在近郊區域,比如大興、房山、順義等,這些房源大多在五環外,地段不好,交通配套很不完善,甚至還不如河北廊坊市北三縣等環京區域。比如,四季盛景園已經位于北京六環之外,而且幾乎沒有交通配套,出行完全靠自駕。“這么偏遠的位置,不棄購才怪!”中原地產首席分析師張大偉直言,“還有一點非常重要:共有產權房的轉讓特別復雜。要想上市交易的話,一般需要滿5年,若是購買不滿5年的,按國家規定是不允許轉讓房屋份額的,它的流動性很差。所以,共有產權房一旦買了,將來要想賣出去,大概率是相當困難的,這對剛需一族將來改善換房是極其不利的。”

  遇冷與市場大環境有關

  針對共有產權房遇冷的現狀,張大偉認為,這與整個市場環境有關。北京樓市2018年徹底進入供應井噴時代,共有產權房、限競房大量供應,市場出現了嚴重的供應增加、庫存明顯上升的現象。截至目前,北京年內新開工住宅合計46個項目,開工住宅面積高達367.7萬平方米,同比2018年同期大幅增加。北京樓市庫存創造了5年來的最高點,庫存達7.2萬套。“北京共有產權房從政策設置上剔除了投資屬性,符合‘房住不炒’的要求,在購買條件、使用情況上都符合自住為主的政策預期。”張大偉說,從市場供應量看,共有產權房除郊區8個項目有明顯剩余外,其他項目基本售罄,表明共有產權房在解決局部區域居住需求上起到了很大作用。

  不過,他也稱,共有產權房已經沒有投資價值,想通過共有產權房獲得升值的概率已經非常低。中原地產研究中心提供的數據還顯示,共有產權房對于拉低北京樓市均價有巨大影響,以最近兩年看,2018年拉低均價9.9%,2019年拉低幅度高達18.9%。

責任編輯:任冬雪

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